办公用房改商业房，特殊情况或例外情形的处理方式如下：
1. 历史遗留问题：老旧城区部分办公用房规划用途模糊，或长期实际用作商业房已成事实。处理时，相关部门可能依实际情况灵活处理，如符合条件可补办手续合法化，但具体方式和要求因地区、情况而异。
2. 特定区域政策：部分城市或区域为促经济、兴商业，会出台特殊政策，允许特定范围内的办公用房在一定条件下改商业房。例如中央商务区或特色商业街区，可能简化审批、降低门槛或给予政策支持，处理时需符合当地政策。
3. 临时商业用途：举办大型活动、节日庆典等特殊情况，相关部门可能批准办公用房临时改商业房，但有明确时间和使用条件，活动结束后需恢复原状，否则面临法律风险。
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办公用房改商业房存在法律风险点，举例如下：
1. 行政处罚风险：未经批准擅自改商业房，可能被处罚。如某公司写字楼内办公用房未经城乡规划主管部门批准，擅自装修成餐饮商铺，被认定违反《城市规划法》，面临罚款并限期恢复原状。
2. 合同无效风险：租赁或购买办公用房时，若出租方/出售方承诺可改商业房但实际无法办审批，签订的合同可能无效。如张某租赁办公用房后，因无法办营业执照无法经营，可能面临合同无效导致的装修损失风险。
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办公用房改商业房是否可行，需结合法律规定和实际情况判断，具体情形如下：
1. 若办公用房规划用途含商业功能，或土地性质为综合/商业用地，在符合城市规划和部门要求前提下，可作商业房使用，但需办理工商登记等手续。
2. 若规划用途为纯办公、土地性质为办公用地，一般不可直接改商业房。如需改变，需向城乡规划主管部门申请变更规划许可，经批准后方可。
3. 整栋建筑或小区部分区域改商业用途，需考虑建筑安全、消防及周边居民生活环境，需经相关部门评估和批准。
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办公用房改商业房的法律判断，主要依据《中华人民共和国物权法》及相关规定。
根据《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主改经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应经有利害关系业主同意。”该条款虽针对住宅改经营性用房，但对办公用房改商业房类似情形有参照意义。办公用房规划用途是判断基础，改变用途需遵守法律、法规及管理规约，还需向城乡规划主管部门申请变更规划许可，获批准后方合法，否则面临法律风险。

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